TVA de 4% à l'achat d'un premier logement : qu'est-ce que c'est et quand peut-on en bénéficier ?

Une TVA de 4% sur l'achat d'un premier logement est prévue pour certaines catégories de biens immobiliers. Ce sont les exigences subjectives et objectives qui doivent être remplies.

Quand peut-on bénéficier de la TVA à 4% lors de l’achat de son premier logement et quelles conditions doivent être remplies pour bénéficier de cet avantage ? Ces questions sont souvent posées par ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier pour leur résidence principale, surtout si la transaction est conclue avec un organisme qui paie la TVA, par exemple avec une entreprise de construction.

En règle générale, lorsque vous achetez une propriété auprès d'une entreprise assujettie à la TVA (plutôt que directement auprès d'un particulier), vous devrez également payer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui se situe généralement entre 10 % et 22 % de la valeur de la propriété. Toutefois, si certaines conditions sont remplies - comme l'achat d'un logement non classé comme immobilier de luxe et le déménagement dans un nouvel appartement - vous pouvez bénéficier d'une réduction du taux de TVA à 4 %. Cet avantage s’ajoute aux autres avantages déjà disponibles pour l’achat d’une première maison, tels que des frais d’inscription réduits. Si certaines conditions sont remplies, ces avantages peuvent être utilisés plusieurs fois.

À quoi s'applique la TVA de 4% sur la première maison ?

Comme déjà évoqué, l’achat d’un premier logement ne s’effectue pas toujours entre particuliers. Souvent, un bien immobilier est acheté auprès d'une entreprise soumise à la TVA, par exemple lors de l'achat d'une nouvelle maison directement auprès du promoteur. Dans de tels cas, l'acheteur est tenu de payer, en plus des frais classiques d'enregistrement, de cadastre et d'hypothèque, également la TVA. Sans incitations, cette taxe peut varier de 10 % à 22 % de la valeur du bien.

Comme expliqué dans le guide pour l'achat d'un premier logement publié par l'Agence des Impôts (Agenzia delle Entrate), si certaines conditions sont remplies, il est possible de bénéficier de l'exonération du premier logement, qui comprend une TVA réduite de 4 %. Cette mesure a été introduite pour la première fois par la loi de finances de 1991 et incluse dans le texte TVA unique. Cette mesure a ensuite été confirmée à plusieurs reprises et est toujours en vigueur. Le taux réduit s'applique également à l'agrandissement de bâtiments existants ou à la réalisation de nouveaux projets. Mais quelles conditions doivent être remplies pour bénéficier de cette prestation ?

Conditions subjectives pour bénéficier d'une TVA de 4% sur le premier logement

Pour bénéficier de la TVA à 4%, un certain nombre d'exigences subjectives concernant l'acheteur doivent être remplies. Il faut notamment :

• être une personne physique, puisque l'avantage ne s'applique pas aux personnes morales, par exemple les sociétés ;
• être résident de la commune où se situe le bien, ou y avoir enregistré votre lieu de résidence dans les 18 mois à compter de la date d'achat ;
• ne possédez pas une autre propriété qui est déjà utilisée comme première résidence ;
• ne pas posséder ou avoir de droits sur d'autres propriétés qui ont déjà été utilisées comme première maison grâce aux incitations de l'Internal Revenue Service. Il existe cependant des exceptions, par exemple si le premier logement est vendu dans les 12 mois suivant la conclusion du contrat d'achat du nouveau bien ou si le bien existant n'est pas habitable.

Il convient également de noter que la TVA de 4% pour les personnes de moins de 36 ans, si les conditions légales sont remplies, peut donner lieu à un crédit d'impôt égal au taux de TVA payé lors de l'achat du bien.

Conditions objectives pour bénéficier de 4 % de TVA sur le premier logement

Outre les exigences subjectives, il existe également des conditions objectives pour bénéficier d'une TVA de 4 % sur l'achat d'un premier logement. Dans ce cas, nous parlons des caractéristiques du bien qui doivent être réunies pour que la prestation soit valable. Parmi ces conditions :

• le type de bien immobilier qui doit être inscrit au cadastre en tant que locaux d'habitation ;
• La destination du bien doit être exclusivement résidentielle et non commerciale. Cela exclut les propriétés destinées à être utilisées comme bureaux, magasins, entrepôts, etc. ;
• caractéristiques de la propriété : elle ne doit pas être d'élite (villas, châteaux), c'est-à-dire qu'elle ne doit pas appartenir aux catégories A/1, A/8 et A/9.

Bien entendu, la propriété doit être située en Italie et être conforme aux réglementations nationales et locales en matière d'habitabilité, de sécurité et d'utilisabilité.

Catégories de biens immobiliers éligibles à la TVA à 4%

Pour plus de commodité, après avoir énuméré les types de biens immobiliers exclus des avantages, nous énumérons également les catégories résidentielles autorisées qui sont soumises à un taux de TVA de 4 % :

• A/2 : locaux d'habitation de type standard présentant des caractéristiques correspondant aux exigences du marché des immeubles d'habitation ;
• A/3 : logements économiques avec commodités de base ;
• A/4 : Habitations populaires construites selon des normes dépassées ;
• A/5 : logements ultra-populaires avec un minimum de commodités et d'installations sanitaires ;
• A/6 : maisons rurales destinées aux activités agricoles ;
• A/7 : petites villas avec espaces extérieurs adjacents à usage personnel ;
• A/11 : immeubles d'habitation typiques de certaines régions.

Quand la TVA à 4% s'applique-t-elle dans la construction ?

Il convient de noter que les avantages de la TVA de 4 % s'appliquent non seulement lors de l'achat d'un bien immobilier, mais également lors de la construction de nouveaux bâtiments ou de l'agrandissement de maisons existantes. Dans le secteur de la construction, vous pouvez donc utiliser :

• TVA de 4% sur les travaux de rénovation, comme l'achat de matériaux pour rénover une première habitation ;
• TVA de 4% sur la construction d'une première maison neuve, si elle répond aux exigences cadastrales et n'appartient pas aux catégories A/1, A/8 et A/9 ;
• TVA de 4% sur l'achat d'éléments importants pour la rénovation d'un premier logement, tels que fenêtres extérieures, ascenseurs et autres éléments similaires.

Comment restituer 4% de TVA sur votre premier logement ?

Afin de bénéficier de l'exonération de TVA de 4% sur votre premier logement, en plus de vérifier les conditions ci-dessus, vous devez préparer les documents pertinents. L’application du taux réduit de TVA n’est pas automatique et doit être demandée. Pour ce faire, vous devez fournir :

• une copie de la pièce d'identité et du code fiscal de l'acheteur ;
• un module complété pour bénéficier d'un taux de TVA réduit de 4% sur les nouvelles constructions et le transférer à l'entreprise qui réalisera les travaux ;
• une copie du permis de construire ou, dans le cas de constructions neuves ou de rénovations, l'avis de début de travaux approprié (SCIA ou DIA).

Il est également utile de joindre une copie de l'acte notarié, le reçu de paiement de l'achat ou des travaux de rénovation, ainsi qu'une déclaration confirmant le respect des exigences subjectives et objectives. Les documents collectés doivent être transmis aux intermédiaires immobiliers ou aux sociétés qui ont réalisé la transaction ou réalisé les travaux.

Avantages de 4% de TVA

Le principal avantage de l’utilisation de la TVA à 4 % est la possibilité de réaliser d’importantes économies lors de l’achat de votre première maison.