Rénovations majeures dans un immeuble à appartements : qui paie lors de la vente d'un appartement ?

Lorsqu’une rénovation majeure est prévue dans un immeuble à appartements, une question importante se pose : qui doit payer ces frais en cas de vente de l’appartement ? La réponse à cette question dépend du moment exact où les réparations ont été approuvées - avant ou après la transaction d'achat et de vente.

Qui paie les grosses réparations si elles ont été approuvées avant la vente ?

Si les grosses réparations ont été approuvées lors d'une assemblée générale des propriétaires avant la signature de l'acte notarié (contrat d'achat et de vente), alors les frais sont légalement supportés par le vendeur. Selon de récentes décisions de justice, le vendeur, qui était propriétaire au moment de l'approbation des travaux, est tenu de payer tous les frais y afférents.

Ceci est confirmé par une décision de justice de Naples de novembre 2023. Dans cette affaire, le nouveau propriétaire, qui avait reçu des demandes de paiement de la part de l'entrepreneur, a contesté cette décision devant le tribunal et a gagné le procès. Le tribunal a jugé que c'était l'ancien propriétaire qui devait payer les réparations, puisqu'il était propriétaire au moment où la décision d'effectuer les réparations a été prise.

Que faire lors des réparations courantes ?

Ces règles s'appliquent exclusivement aux grosses réparations. Quant aux réparations en cours, la situation est différente. Si les travaux en cours ont été approuvés avant la transaction, mais achevés après, les coûts incombent au nouveau propriétaire, puisqu'il bénéficie directement des résultats de ces travaux.

L'importance des accords entre vendeur et acheteur

Lors de l’opération d’achat et de vente, le vendeur doit informer l’acheteur des réparations à venir. Cela permet aux parties de se mettre d’accord sur qui paiera les dépenses à venir. Par exemple, vous pouvez inclure une clause dans le contrat selon laquelle le vendeur s'engage à payer toutes les dépenses approuvées avant la transaction.

Que faire si le vendeur ne peut pas payer les réparations ?

Si l’ancien propriétaire ne peut pas payer les réparations majeures, les nouveaux propriétaires ne sont pas tenus de supporter ces frais. Dans ce cas, la société de gestion ou HOA est tenue de recouvrer la créance par voie judiciaire auprès de l'ancien propriétaire, pouvant aller jusqu'à la saisie de ses biens.

Est-il possible de payer les réparations en plusieurs fois ?

En cas de difficultés financières, vous pouvez demander un échelonnement pour payer les réparations. Cela se fait par l'intermédiaire de la société de gestion, qui soumet l'émission à l'assemblée générale des propriétaires pour prendre une décision. Cette approche permet de prévenir l’endettement et d’éviter la détérioration de la situation financière de votre maison.

Ainsi, lors de la vente d'un appartement, il est important de prendre en compte le moment de l'approbation des grosses réparations et de convenir à l'avance de la répartition des coûts afin d'éviter les conflits et les malentendus.