Comment obtenir un prêt hypothécaire pour un montant supérieur à la valeur de la propriété

Il est rare que les banques accordent des prêts hypothécaires dépassant la valeur du bien acheté. Cependant, dans certains cas, cela est possible, notamment si des fonds supplémentaires sont nécessaires pour des réparations ou pour clôturer d'autres prêts. Il est important de comprendre que les banques n'approuvent généralement pas un financement supérieur à 80 % de la valeur de la propriété, mais il existe des exceptions. Que faire si vous avez besoin d'une grande quantité ?

Comment obtenir un prêt hypothécaire d'un montant important

Parfois, lors de l’achat d’un bien immobilier, vous aurez peut-être besoin d’un montant supérieur à sa valeur marchande. Cela peut être dû à la nécessité de réparations, au paiement des services d'un agent immobilier ou d'un notaire, ou à la clôture d'autres titres de créance. Cependant, de telles demandes sont rarement satisfaites par les banques, et pour obtenir un tel prêt, certaines conditions doivent être remplies.

Quand est-il possible de contracter une hypothèque pour un montant supérieur à 80 % de la valeur du bien ?

Avant d'accorder un prêt hypothécaire, les banques évaluent le ratio Loan to Value (LTV), qui indique le rapport entre le montant du prêt et la valeur de la propriété. En règle générale, les banques n'accordent pas d'hypothèques pour plus de 80 % de la valeur marchande du bien. Par exemple, si une maison coûte 200 000 €, le montant maximum du prêt sera de 160 000 €.

Cette limite s'appuie sur la résolution du Comité interministériel du crédit et de l'épargne (CICR) du 22 avril 1995, qui recommandait de ne pas dépasser 80 % lors de l'émission d'hypothèques immobilières. Cependant, cette règle n'est pas obligatoire, et s'il existe des raisons justifiées, les banques peuvent accorder un prêt hypothécaire supérieur à 80 %, et parfois même à 100 %.

Conditions pour obtenir un prêt hypothécaire d'un montant supérieur à la valeur du bien

Même s’il est théoriquement possible d’obtenir un crédit immobilier pour un montant supérieur à la valeur du bien, cela nécessite le respect d’un certain nombre de conditions. Tout d’abord, la banque vérifiera les exigences standards, telles que l’évaluation du bien immobilier et la situation financière de l’emprunteur. La banque doit alors s’assurer qu’il existe des raisons impérieuses d’augmenter le montant du prêt.

Par exemple, ces cas peuvent inclure :

• le besoin de fonds supplémentaires pour réparer ou moderniser la propriété ;
• désir d'inclure dans le prêt les frais d'un agent immobilier, de notaire ou d'autres dépenses liées à l'achat ;
• la nécessité de rembourser d'autres prêts ou dettes en même temps que l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Ces raisons doivent être documentées et détaillées dans le contrat de prêt hypothécaire. Par exemple, il est nécessaire de fournir des devis pour des travaux de rénovation ou des contrats avec des entrepreneurs pour confirmer la nécessité d'un montant plus important.

Garanties et risques supplémentaires d'un prêt hypothécaire d'un montant supérieur à la valeur du bien

L'obtention d'un crédit immobilier d'un montant supérieur à la valeur du bien est associée à certains risques et nécessite des garanties supplémentaires de la part de la banque. Les banques peuvent durcir les conditions de prêt et exiger également des mesures de protection supplémentaires.

Garanties supplémentaires de la banque

Le risque de non-paiement du prêt augmentant, la banque peut exiger des garanties supplémentaires, telles que :

• inscription d'une assurance complémentaire pour un montant supérieur à la valeur du bien ;
• attirer des garants capables de rembourser la dette en cas d'insolvabilité de l'emprunteur principal ;
• Enregistrement d'une deuxième hypothèque sur une autre propriété pour apporter une sécurité supplémentaire.

En raison des risques et des exigences accrus, les banques acceptent rarement de telles transactions et le processus d'approbation peut être plus complexe.

Risques des contrôles fiscaux

Les emprunteurs qui obtiennent un prêt hypothécaire d’un montant supérieur à la valeur de la propriété peuvent être soumis à un contrôle fiscal supplémentaire. L'IRS peut soupçonner que la valeur des propriétés est gonflée pour obtenir un prêt plus important, ce qui pourrait conduire à une enquête et à d'éventuelles conséquences juridiques, notamment des accusations de fraude ou de fausses informations sur des documents officiels.

Des moyens alternatifs pour gagner plus d’argent

Au lieu de contracter une hypothèque d’un montant supérieur à la valeur de la propriété, vous voudrez peut-être envisager d’autres options de financement. Certaines banques proposent des produits de prêt spécialisés qui combinent l'achat d'un bien immobilier avec les dépenses nécessaires :

• Un crédit immobilier achat-rénovation couvre non seulement le prix du bien, mais également le coût des travaux de rénovation ;
• Une hypothèque d’achat et de liquidité fournit des fonds supplémentaires pour couvrir divers coûts associés à un achat.

Dans le premier cas, le prêt n'est pas émis en un seul montant, mais par tranches au fur et à mesure de l'achèvement des travaux, ce qui permet de contrôler sa mise en œuvre. Dans le second cas, un deuxième bien immobilier est souvent requis, qui sera donné en garantie supplémentaire.

Ainsi, si vous avez besoin d'obtenir un prêt d'un montant important, il est important de préparer soigneusement, de confirmer toutes les dépenses et de prendre en compte les risques liés aux contrôles fiscaux et aux obligations supplémentaires envers la banque.