Est-il possible de transférer un bien loué pour une utilisation gratuite ?

Imaginez : vous louez un appartement confortable, vous l’avez meublé à votre goût et vous avez mis tout votre cœur et votre âme dans chaque détail de l’intérieur. Et puis les circonstances changent, et vous décidez de le donner à un ami ou à un parent pour qu'il l'utilise gratuitement. Mais est-ce possible d’un point de vue juridique ?

Qu'est-ce qu'un contrat d'utilisation gratuite ?

Selon l'article 1803 du Code civil italien, un contrat d'usage gratuit (comodato d'uso) est un accord par lequel une partie (le commodateur) cède à une autre partie (le commodateur) un bien meuble ou immeuble pour une utilisation pendant une période déterminée ou dans un but spécifique. À l'expiration du délai, le bien devra être restitué.

Mais que se passe-t-il si vous transférez un appartement loué pour une utilisation gratuite ? Peut-on en disposer aussi librement que s’il s’agissait de sa propre propriété ?

Un locataire peut-il sous-louer un bien ?

En Italie, un locataire (conduttore) peut sous-louer une partie d'un appartement, mais seulement sous certaines conditions. Si le contrat de bail ne contient pas d'interdiction expresse de sous-location, il suffit de notifier l'intention au propriétaire de l'appartement (locatore) et de fournir les coordonnées du sous-locataire.

Mais pour la cession complète du logement en sous-location, le consentement écrit du propriétaire est requis. Ce point est réglementé par l’article 2 de la loi n° 392 du 27 juillet 1978, qui dispose :

"Le locataire ne peut sous-louer le bien en totalité ni céder le bail à des tiers sans le consentement du bailleur. Sauf disposition contraire du contrat, le locataire a le droit de sous-louer une partie du bien, après avoir préalablement avisé le bailleur par lettre recommandée indiquant le nom du sous-locataire, la durée du contrat et les locaux loués."

Est-il possible de transférer un logement loué pour une utilisation gratuite ?

Étant donné que le contrat d'utilisation gratuite, comme son nom l'indique, ne prévoit pas de paiement, est-il possible de transférer un logement loué dans le cadre de ce régime ?

Les mêmes principes s'appliquent ici qu'en cas de sous-location :

• Si le contrat de bail n'interdit pas la cession du logement à titre gratuit, le locataire peut le faire en avisant le propriétaire du bien.
• Si le contrat contient une interdiction de sous-location et de cession à titre gratuit, il sera nécessaire d'obtenir le consentement écrit du propriétaire.

Dans le cas contraire, la cession de l’appartement à des tiers sans le consentement du propriétaire sera considérée comme une rupture du contrat et pourra entraîner sa résiliation et l’expulsion du locataire.

Une personne qui a reçu un bien immobilier à titre gratuit peut-elle le louer ?

Disons que le propriétaire de l’appartement l’a transféré à une autre personne en vertu d’un contrat d’utilisation gratuite. Cette personne peut-elle le louer elle-même ?

La réponse est fournie par l'article 1804 du Code civil italien : le commodateur est tenu d'utiliser le bien exclusivement dans les termes spécifiés dans le contrat et ne peut le transférer à des tiers sans le consentement du commodateur .

S'il loue l'appartement sans autorisation, le locataire a le droit de :

• Exigez la restitution immédiate des biens.
• Déposer une réclamation en dommages et intérêts.

Qui doit déclarer les revenus locatifs ?

Si le bien cédé à titre gratuit est ensuite loué à des tiers, la question se pose : qui doit payer les impôts sur les revenus perçus ?

Selon la loi, les revenus locatifs sont toujours imposés au nom du propriétaire du bien, même si les paiements réels sont reçus par une autre personne. Ainsi, si le locataire a mis l'appartement en location, l'obligation fiscale incombe au propriétaire du bien (locataire), puisqu'il reste le propriétaire légal du bien.

Ce principe est consacré par l'article 1, paragraphe 2 du décret législatif n° 504/1992, qui stipule que l'impôt foncier est payé par le propriétaire, indépendamment de qui en reçoit effectivement les revenus.

Conclusion

La cession d'un logement loué à titre gratuit est possible, mais nécessite une étude attentive des termes du contrat de bail. S'il n'y a pas d'interdiction, il suffit d'en aviser le propriétaire. Si le transfert est interdit, son consentement sera requis.

Il en va de même pour le locataire : s’il veut donner en location le bien qu’il a reçu, il a besoin de l’autorisation du propriétaire.

Des connaissances juridiques en la matière permettront d’éviter des conséquences désagréables – de la résiliation du contrat aux sanctions financières.