Enquête de la Banque d'Italie : les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, l'offre ne parvient pas à suivre la demande
D'après l'enquête trimestrielle traditionnelle de la Banque d'Italie sur le marché du logement (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni), les prix de l'immobilier résidentiel en Italie devraient poursuivre leur croissance positive au troisième trimestre 2025. Cependant, les décotes moyennes sur les transactions continuent de se réduire et le délai moyen de vente d'un logement a atteint des niveaux historiquement bas. Parallèlement, la demande des acheteurs se redresse, tandis que l'offre continue de diminuer.
Les prix augmentent régulièrement et presque partout.
Au troisième trimestre 2025, le solde net entre les estimations de croissance et de baisse des prix de l'immobilier a augmenté de 7 points de pourcentage (contre 5 points de pourcentage au deuxième trimestre) et était nettement supérieur à celui de la même période en 2024. Un solde positif a été enregistré sur la quasi-totalité du territoire, à l'exception du sud de l'Italie (Mezzogiorno), où il reste négatif, bien qu'il se soit nettement amélioré par rapport au trimestre précédent.
Les hausses de prix les plus marquées ont été observées dans les grandes villes du nord-est et du centre de l'Italie, où la proportion d'agents signalant des augmentations de prix a encore davantage augmenté.
La décote moyenne par rapport au prix initial demandé a légèrement diminué pour s'établir à 7,5 % (contre 7,8 % au trimestre précédent) et demeure à son plus bas niveau historique. Dans les plus grandes villes du Nord-Est, les décotes sont passées sous la barre des 5 %. Le délai moyen de vente des logements a légèrement augmenté pour atteindre 5,6 mois (contre 5,4 mois), mais reste proche de son niveau historiquement bas.
La demande se redresse, l'offre continue de diminuer.
Le déficit entre les estimations de croissance et de baisse du nombre d'acheteurs potentiels s'est considérablement réduit, notamment dans les grandes villes et les zones métropolitaines. Parallèlement, les agents immobiliers continuent de constater une baisse du nombre de nouvelles commandes. Le solde net du portefeuille de commandes en cours s'établit à -32 points de pourcentage (-30 points au trimestre précédent et -25 points sur l'année précédente), et celui des nouvelles commandes reçues à -30 points.
L'accès aux prêts hypothécaires demeure favorable
Les difficultés d'accès au crédit restent minimes : seulement 19 % des agences ont cité des problèmes de financement comme l'une des principales raisons de la résiliation des contrats. La part des transactions financées par des prêts hypothécaires a progressé à 65,9 % et le ratio prêt/valeur (LTV) a atteint 78,4 %, ces deux indicateurs retrouvant ainsi leurs niveaux d'avant le début du cycle de hausse des taux de la BCE en juillet 2022. Par conséquent, les conditions de prêt peuvent être considérées comme globalement favorables aux acquéreurs.
Les loyers continuent d'augmenter, mais à un rythme plus lent.
La croissance des loyers reste significative, bien que son rythme ait légèrement ralenti : le solde net entre les hausses et les baisses estimées s’établit à +41 points de pourcentage. La plupart des agents immobiliers attribuent cette hausse principalement à une réduction de l’offre de logements locatifs à long terme. Ce facteur est particulièrement marqué dans les villes et, selon les agents, il est largement dû à la préférence des propriétaires pour les locations de courte durée ou à la journée.
L’impact des locations de courte durée (comme Airbnb)
La part des agences considérant le phénomène de location de courte durée comme significatif a légèrement augmenté pour atteindre plus de 50 %. Parmi celles-ci, plus de 80 % constatent un impact significatif sur les tarifs de location de longue durée (plus de 30 jours), et plus de 60 % estiment cet impact particulièrement marqué.
Dans le même temps, l'impact perçu des locations de courte durée sur les prix de vente s'est quelque peu atténué à l'échelle nationale. Le principal facteur reste la réduction de l'offre de biens à vendre : environ 40 % des opérateurs évoquent cet effet.
Les prévisions de marché deviennent plus optimistes.
Les attentes des agents concernant le développement de leur propre marché régional et du marché immobilier italien dans son ensemble se sont nettement améliorées par rapport au trimestre précédent et à la même période en 2024.
Concernant les prix de vente attendus au quatrième trimestre 2025, les agents prévoient en moyenne une légère baisse, mais les soldes nets se sont avérés nettement moins négatifs qu'un an auparavant, ce qui indique un retour progressif de la confiance parmi les acteurs du marché.
